12期達人~逢甲希望商人~林意祥

好了！來分享昨天課程的市場動態囉！

歡迎來電：0982839936~12期達人~逢甲希望商人~林意祥

以下內容為老師分享+阿祥分享~以逢甲商圈及12期重劃區為主要討論

且主要的角度是以未來看好的打這篇文章

如果和大家預期的有不同想法，也請大家多多包含

回到主題~

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台中過去、現在、未來、城市風貌、定位~大透視！

早期的台中市發場主要依附著火車站開發，經由中港路、大雅路、五權西路的開發

聯結到台中市的三個交流道：南屯、西屯、北屯

外環道路的發展也由五權路、健行路、忠明路、太原路、精誠路、文心路、環中路扇型式的外推

聯結到最新的外環道路：中彰快速道路+生活圈2號、4號道

台中市的人口數原本就不是非常的高，但是卻提供了相當大的就業條件

其中有：工業區、科學園區、大學院校、大型商圈提供的就業…等

高空屋率！街廓的人口密度低！這是許多人對台中的印象

但是！自從大型的百貨商場進駐後

許多人對台中市就徹底的改觀了！

舉例：

新光三越~連續數年蟬聯台灣百貨營業額第二名，且近期也有榮獲第一名的記錄

大遠百在台中，也是全台最大規模！

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謎之音：老實說新光三越我不太在逛，所以台灣有幾間我不知道，這是老師分享的

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COSTCO也是非常大的規模！且開幕到現在，一直有消息傳出，急著在台中找下一個營運站

IKEA進駐，也是車水馬龍，盛況空前

星巴克！四處都有在找點，光中科的星巴克就有2間

麥當勞！中科竟然有3間！

以上民生消費商場，在全台甚至全球景氣不好時，卻不斷為台中投下許多利多！

5年下來影響層面有：

逢甲觀光人潮成長近3倍！房價上修近2-3成，優質住宅甚至更高！

大型商場接二連三的錢進台中！

這些多空交戰的議題~課程老師提到！

台中是個以服務為主的城市，雖然空屋率高，台中市民或許不高

但是~這些大型賣場的業積如果創下台中高峰

台中提供中部五縣市、北部、南部，甚至到國際人潮的消費

早期的逢甲商圈5年前只有文華路、福星路，周末人潮僅2.5-3萬人~

如今平常日就將近3萬人逛夜市，假日更接近十萬大關

逢甲商圈甚至已經往外推到北十二期、河南路、青海路

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單元重劃、N期重劃土地近況：

早期的都市計劃中，台中重劃區原本設定最多只到14期

但是許多重劃區旁的土地，因為不在重劃區裡，也希望自己的農地有機會翻身

才產了單元式的自辦重劃，期中單元重劃區也有到單元14

這些單元重劃因為許多因素，有些單元區已經被政府接手辦理

因為大量的重劃區，相對為台中帶來相當多的建築原料及高資產的地主出現

其中：

單元重劃區的土地走的都是低密度住宅，極少商業區，極低的土地使用強度

所以單元的土地在土地使用上就極其珍貴

老師大膽預測：

土地使用強度低的狀況，蓋別墅很容易就被抓出成本，建商賣的價格絕對是公開透明

買方要查別墅的土地成本、建築成本非常好抓，所以別墅未來的空間就是固定住的

但是如果要預測未來的城市風貌，他認為，要像富邦天空樹這個建案那樣

低建蔽率絕對會是未來的指標

除了可以造好的建築外，也可以為大地帶來休息

請大家試想一下

低容積的土地開發上，是蓋滿別墅，還是綠地中有少數高質感大樓

這二樣的不同風貌絕對會產生不同的價值

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關於目前房地產的走勢

許多人提到台中空屋狀況，少子化帶來的衝擊

老師認為，以上二個問題皆不能代表房市泡沫的指標

房地產主要有三個東西

原料：土地

權力：預售屋

實體：新成屋、中古屋

原料絕對是保值的東西，通貨澎漲，民生物資沒有看到哪一是回到10年前、20年前、甚至30年前的價格

只有錢變薄，任何東西都變貴

預售屋：預售屋買來是給錢住的，興建的二、三年中，錢才是屋子的主人

中古屋：這是人住的，這個才是真正自住的買家會買的東西

台中是台商的大本營，兩岸的合作及薪資問題，造就許多台商回流

中部的空屋率是因為有多的錢才買的，有實質的支稱力，不是由貸款背貸款出來的

因此空屋率對台中的房價殺傷力，其實真的不是很大…

少子化：大家都在說少子化，房子空屋高，老師認為，少子化這議題要回推25年以上

25年前的生育率和現在的落差很大，但是一個成年人至少要25歲以上，才有能力買房子

少子話談了幾年，現在還只能是口號而己，實質的部份有影響到高中、大學

還要5-15年以上才會有明顯的衝擊

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最後是我們的水湳經貿園區：

水湳經貿園區帶動的議題，有台灣塔、中央公園、文化商業區…等

早在二十年前，台中就有一個目標，希望成為亞太地區最重要的轉緩區域

因此在20年前左右，台中蓋了不少商辦，但是因為空間、時間、人文、交通

尚未到位，因此快20年的時間，台中很少有商辦出現

但是~空間、時間、人文、交通！台中已經開始俱備

七期開始有大型的飯店興建、大型式的商辦出現、大型的商場進駐

並且成為世界首選的智慧型城市

在種種因素的加持下，水湳經貿園區就把台中推上國際舞台

這個議題絕對不會改變，且會造就超越七期更高房價

只要圍繞水湳經貿，即使是單元八、十二期這一些土地使用強度不高的土地

還是大有可為，且有別於七期，七期是先上來，帶動南屯、西屯的房價

而水湳卻是還沒出來，只有消息就讓十二期、單元八上來

未來將是十二期、單元八帶動水湳經貿

所以現況的價格，在水湳經貿中央公園出現後，會再有一波掌聲 

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結尾…

呼~這篇文章前後花了快6個小時！

總算到這一個階段了

老師分享~

所謂的經濟說穿了就是這樣

Z先生跑去A先生投宿，先壓了一筆錢在A先生那

A先生拿到這一筆錢後馬上拿去還B先生

B先生拿到這一筆錢後馬上拿去還C先生

C先生拿到這一筆錢後拿去還D先生

後來D先生剛好也欠A先生錢

於是他也很快的把錢還給A先生

結果，Z先生因為不喜歡投宿的房間

因此A先生又把錢還給Z先生

去去，雖然最後這一筆錢原封不動的回到Z先生手上

但ABCD先生，心裡都得到平衡了

這就是經濟！

郭台銘先生就很懂這個道理！為了刺激經濟，二話不說的對全體員工說加薪

他的員工得到滿足後，開始消費！當然，大家已經知道這樣對郭先生有啥好處了吧~

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知無不言、言無不盡！宋•蘇洵《衡論•遠慮》：

“聖人之任腹心之臣也，尊之如父師，愛之如兄弟，執手入臥内，同起居寢食，知無不言，言無不盡。”

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曾經有一間便宜的好房子在我面前，我沒好好珍惜，失去才後悔莫及，塵世間最大的痛苦莫過於此，如果上天能再給我一次機會，我會對它說，阿祥！我買單！如果非要在這份斡旋上加上期限，我希望是~買到為止…

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