12期達人~逢甲希望商人~林意祥

好快的時間，已經是元宵節過後了

回想上一篇文彰更新到現在，已經過了快三個星期

這段時間過的可充實了

話說！

這個年假真的是有夠充實的

除了父母、岳父母、老婆的姐姐家

還真的都完全沒有出去散撥熱情跟愛給休假的人

除夕前一天

家裡最小的感冒

痊癒後接著傳染到老大

痊癒後接著又傳染到照顧二小的老婆

年假接近結束前

老婆痊癒後又傳染到我= ="

九天年假就這樣僅僅往返父母家拜年而結束了…

接著換我痊癒後又被送進去營業員課程進修三天…

營業員課程是四年必須換證一次！

依照規定是可以在四年滿之前的半年提前進修

這次的換證進修已經是我第四次上課了

課程繁雜重複就不再多多分享

但是有幾個老師談的議題，我覺得很有趣

一、預售屋半天完銷亂像

老師有提到預售屋建設公司為什麼常會有數小時完銷的現像

原因很簡單，因為房價在市場機制下

現況是上修的氛圍，有許多口袋深的買家

一聽到建設公司要推案，他們真的會排隊去搶購

因為請一天假排隊，價格的差異在"現在"的房市狀況

而且這些真完銷的案場，通常消息出來已經都醞釀一段時間了

(有在注意房市的都會注意到哪些空地被哪個建商買走…)

尤其是在建設公司品牌加持下…數小時的投資報酬的利益真的太大了

但是也會有假的完銷，所以這個是經常性的在市場發生

會報出來的原因主要還是太高調了…

二、護國神山帶來的房市亂像

老師也有提到，因為護國神山的消息

導致房市急速上修的狀況，他認為還是要回到理性判斷

因為疫情關係，投資設廠為了品管及穩定

勢必會走向更AI化

作業員、工程師的人力分配不一定會造成實質的居住人口上升

尤其現在少子化社會，大學消失率逐步上升

就業人口在全台分配，或許會集中，但是也會平均落在集中區

所以一定要理性思考護國神山帶來的後續狀況再好好決定

三、意定監護人

有一堂課是提到長者失能後的監護的課程

他真的很建議有資產有子女的長者要慎重面對監護問題

新的制度已上路了哦！

四、物的瑕疪

目前兇宅的規定還是沒有出來

只有內政部發函的解釋文而已

因為是解釋，所以並不是法律規定名詞

簡單來說，內政部發函的概念是物的瑕疪

必須在不動產說明書的屋況說明載記

因為重大瑕疪造成價值減少

但是因為是物的瑕疪，所以要在專有部份、這一手持有期間內發生

PS：下面這個是我們公會發給內政部的！不是祕密文件哦

但是也因為解釋為物的瑕疪，所又會搭配到瑕疪擔保責任

所以又有年限這東西出現

總之內政部的版本，有很多還是會讓一般民眾不能接受

但是在法官的栽量下，內政部版本也是會納入參考的哦！

至於一般民眾比較能接受的版本阿祥就不多說了

我覺得如果是我的話，我會跟老師一樣

先把我知道的全說出來，然後再拿內政部函的資料給客戶參考

能接受我們再締結！先誠實再成交囉！

五、房價一直上修

到底在上修什麼？會不會修過頭？什麼時候下修？

房市上修大家都可以感覺到

尤其是這一、二年的時間，上修速度更快

主要原因大家其實都知道，但我還是快速整理一下

1.原物料上漲：疫情關係，很多原物料都上修

例：美國產牛奶的工廠，在疫情內牛還是一直生奶

但是消費變少，奶消不掉就得浪費倒掉，損失慘重

工廠虧很久，要嘛關閉倒掉，不然就是漲價把損失多少補一些回來

2.運費上漲：石油上漲，運費增加！

例：原本國外買的建材就在貴，運時增加

油錢增加！運費就不斷往上修，這會發生在進口廚衛浴、磁磚…等建材上

3.工資上漲：這個好像最嚴重！

例：疫情關係，建築工人原本大多仰賴外國人國

他們進不來，但是又需要大量建築人力

在本地人比起送外送也不願捲袖子晒太陽下

變成建商跟科技場比現金搶工人大戰…

4.天龍國人口外移：

少子化加上某些大型都市老化、求生不易

許多青壯年人口開始往次級的大城市進中

造就某些次級城市成為新興的天龍國

例：阿祥許多原本北部的同輩也開始離鄉背景

到其他六都發展！除了有不用跟公婆同住的原因

最大原因還是除了台北以外，其他六都"相對"會有前景

這也是造成許多外來客將本地客的房價上修的狀況

5.房市何時下修？？

只要跟利益牽連的，一定少不了政治加持

阿祥常跟客戶說

影響房價最大因素不外乎"天災、人禍"

天災就像SARS跟最近影響全球的肺炎、921大地震或是海嘯

人禍就像政治、戰爭、升息、金融海嘯、泡沫化、通貨膨脤

除了這些，要讓房市突然下修的機率相當低

而且如果把時間拉長當指標

只會讓房價不上修而不會下修

例：台北30年前的價格經歷了上面所有東西

房價並沒有回到30年前

6.什麼時候是買房的好時機：

只要看到房市持平或是下修時，有用的到的房子

有喜歡的房子，不要找不太會發展的地方

買就對了…因為時間拉長

只要都市還在，房子健全

物價不太會回去

7.什麼時候是賣房的好時機：

排除缺錢的不說…

只要房子用不到，在房市好的狀況下

有獲利都是出場的好時機

概念跟股票一樣，獲利出場再找標的

尤其現在有房地合一稅的制度

買賣房子只要依法繳稅

這個會是民眾最好投資、理財，實現財富自由的好徒徑哦

但是對於沒有餘力買房的朋友也不用擔心

像國外對於長期租屋也是行之有年

我們負擔居住的費用，不用繳納房屋持有的稅費及房屋貸款

如果有多餘的財力，將生活品質及子女養成照顧好

也是一種盡社會責任的好國民哦！

以上為大家分享前些日子

經歷的、學到的一些東西哦！！

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